作为五环内最后一块成规模的开发区域，定位“北京第二金融街”的丽泽金融商务区一直备受关注。上个季度，随着地铁14号线丽泽段正式通车，丽泽区域与城市东西联通的“大动脉”终于打通。同时，《丽泽金融商务区规划综合实施方案》编制完成并于近期取得北京市政府批复，为丽泽高质量发展增添新引擎。

结合房地产相关数据，仲量联行深入解读疫情对于丽泽办公楼子市场的影响以及未来的发展趋势。

疫情推动大型租户寻迁，加速丽泽发展

从地理区位来看，丽泽办公楼子市场位于南二环和南三环之间，靠近金融街，距离市中心和金融街仅约5公里。三环内的地理位置与靠近成熟子市场的区位优势，使得丽泽成为承接金融街、CBD等区域辐射需求的主要阵地。

虽然靠近市中心，但丽泽仍处于子市场建设初期，其成熟度与五环内其他办公楼子市场相距甚远，产业集群氛围尚显薄弱。此外，区域内包括丽泽路在内的基础设施仍在建设中，在14号线丽泽段打通前缺乏连接丽泽与市中心的公共交通线路，整体基础设施完善程度较低。因此，丽泽业主选择通过灵活的租金价格来吸引目标租户入驻，建立本地区与成熟子市场之间的租金差异化优势。2021年末，丽泽区域平均净有效租金约150-170元/平方米/月，不到全市平均租金的一半，是目前北京甲级办公楼市场的中性价比最高的片区。

疫情给丽泽区域的租赁发展带来了窗口和契机。疫情后的2020-2021年，北京市场中出现众多大面积的大型企业租户搬迁或整合需求，希望在此机会窗口实现降本增效。丽泽的楼宇凭借更为优异的楼宇品质、稀缺的大面积租赁选择，以及显著的租金差异，在市场中形成有效竞争，吸引了多个知名大型客户入驻，包括银河证券、华为等。截至2021年底，丽泽已入驻企业742家，成为北京商务格局和办公楼市场中的一块重要拼图。

丽泽或成为北京下一个月租金300元/平方米办公楼市场

被上海市政府定位为综合性国际社区的上海前滩区域，在建设初期也经历了远低于核心区子市场租金的差异化定价阶段，成功吸引了众多优质跨国公司在此设立总部，而这些优质企业的入驻也强化了前滩板块的企业总部和核心商务区功能。目前，前滩作为上海的非中央商务区子市场已度过初期发展阶段，空置面积得到快速去化，空置率仅为1.1%，远低于全市平均16.5%。

与上海前滩相比，北京丽泽在区域发展步调方面有较大相似之处。它们在初期发展阶段均采用灵活定价吸引拥有大面积需求的总部型租户，入住率在2-3年内快速提升。可以预计，虽然目前丽泽空置率仍保持45%以上的较高水平，但未来有望承接更多辐射需求，预计空置面积将持续快速去化。

与此同时，丽泽也在积极完善基础设施建设。随着地铁14号线于2021年底正式通车，区域内公共交通等基础设施已逐步完善。丽泽也将建设北京首个5条地铁线交汇的大型交通枢纽和城市航站楼，其庞大的地下工程部分目前正在紧锣密鼓建设中，建成后在周边居住、办公和出行的旅客可在丽泽办理值机、托运手续，并通过城市轨道交通20分钟抵达大兴机场。此外，聚集众多首店的区域旗舰商业丽泽龙湖天街已经正式入市。

随着企业的入驻和基础设施的完善，丽泽子市场租金将不断攀升，进入显著提升阶段，在3-5年后有机会迈入成熟平稳阶段。其实，在14号线正式通车后，丽泽区域的部分业主已经开始提升租金，租金涨幅在5%-20%左右。仲量联行预计，2025-2026年是丽泽租金可能跃升至月租金300元/平方米以上的第一次市场机会，主要原因在于北京未来5年处于办公楼供应低谷期，且随着疫情对需求的负面影响逐渐弱化、丽泽的基础设施逐渐完善、商务氛围和营商环境持续优化，其价值洼地优势将显现，有机会迈入下一个门槛。