现在的房价太高了，很多人会选择购买二手房来居住，但是二手房相比新房，也更容易出现纠纷。买二手房具体的流程是怎样？

  

 现在的房价太高了，很多人会选择购买二手房来居住，但是二手房相比新房，也更容易出现纠纷。买二手房具体的流程是怎样？  

一、 找中介选房源  二手房买卖很多都是通过中介进行交易的，中介的房源多，且可以根据购房者的需求推荐合适的房子。此外，买二手房的流程复杂，很多买房人并不清楚哪一步该做什么，通过中介进行交易的好处就是中介公司可以全程为购房者提供买房服务。当然了，被中介坑的情况也时有发生，所以，在看房源时可多看几家中介的挂牌房源，多比较，选择价格和品质都合适的。有的中介公司有独家房源，这类房源价格可能相对较高，购房者要慎重对比，选择适合自己的。  

二、 核实卖方身份  这一点很重要，确定要买房了，就一定要看卖方和房产证上的是不是同一个人，要核实卖方的身份，看他的身份证。此外，值得注意的是：与无民事行为能力人、限制民事行为能力人所签订的房屋买卖合同是无效的。这就要求在买房时，还要审核下卖方是否为完全行为能力人。 

三、确认产权  到房管局查验卖方的房产证，查看以下几个关键点：  1、产权证上的房主是否与卖房人是同一个人，核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋人是否一致。  2、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处。  3、看该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋为多人共有，则须卖房人提供共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；如是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意；如房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见，千万别忽视这些注意事项。  4、购房者还需了解的内容有：房屋是否存在债务负担、所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。 

四、核实房屋是否允许买卖  以下情况的房屋千万不要买：  1、已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋。  2、被人民法院或机关依法查封的房屋。  3、属违法或违章建筑的房屋。  如果要购买的房屋是公房，卖房人要提供政府部门对其上市交易的批准书；由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权，因此，应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见；另外，军队、医院的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，一律不得出售，必须要原单位盖章后才能出让。如果房屋存在私自搭建的情况也很麻烦，所以要仔细查看。  

五、对房屋质量、历史及其他配套主设施的审查  买二手房怕的是买到一个凶宅，这样的买房纠纷也不少见，所以在买房时，注意向物业、左邻右舍打听下房屋的历史，有无发生凶案、有无因出现重大质量问题而大批量维修的。注意房屋的户型结构，是否进行过大的改造，看看原来的户型图；看墙体有无裂缝、渗水等。另外，还须进一步了解供电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节。后，还要了解物业公司提供的服务项目及收费标准。 

六、关键性承诺应体现在合同中  对于购房者的一些担忧，中介公司为了促成交易，往往采取一些口头的承诺。要知道，一旦发生纠纷，口头约定是很难进行举证的，必须将相关的约定写进购房合同，出现违约情况的处理方式、双方的责任和义务等，合同中不可少。比如，购房者在签订房屋买卖合同时，要注意写明“房屋交付期限”，否则容易出现到了约定时间，卖方因为租赁或其他原因而无法将房屋交付给买方的情况发生，而买方又因没有在合同中做相关的说明，买方只能吃“哑巴亏”。  

七、留心付款方式和时间  一套房子，价值不菲，买房一手交钱一手交货的传统方式是很多人觉得比较靠谱的方式。买方担心的是钱花了，后却迟迟不能过户。这个时候，资金就显得重要了。  资金是二手房交易中的安全机制，也称为第三方。购房者和卖房者的资金交易不通过经纪公司，而是在房管部门和银行等机构开设的资金账户中完成资金交接，该账户权属于银行。一般来说，当买卖双方在约定期限内完成房产过户后，资金将按计划转至原业主账户中，否则则返回至购房者账户中。这有点类似支付宝、财付通等第三支付平台。 

八、过户和户口的迁出  保证产权顺利过户，必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等都不算是完成交易过程；从买方的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。此外，还要注意卖方户口的迁出，很多人买房是为了或者孩子的，这个时候要注意将原房主的户口迁出并及时迁入自己的户口。  决定要买二手房，在买房前，就一定做足相关的准备工作，了解相关的流程和注意事项。很多的人买房前，全凭个人兴趣和爱好，看到喜欢的房子就下手，相关的准备工作没有做足。买到好的没有什么问题的房子还好，要是买到问题房可就麻烦了。  

买二手房，是先过户还是先付钱？这5步学会了不担心被骗 

第一步，筛选房源，找房东砍价  房东为了省时省力，一般都会委托中介帮忙卖房，而中介都会把房源挂在网络上，所以购房者要做的第一件事情，就是根据自己的需求和经济能力在网络上筛选房源，然后实地勘察房源，看好房子后询问一下周边邻居，房子之前有没有发生过刑事案件，确定没有问题后找房东面谈，这里要注意面谈的地址最好选在中介门店，否则如果在房东家里谈价格，房东在自己家有安全感、底气也很足，就不会给出太多的让价空间，购房者也可以把自己的心理价位告知中介，让中介帮忙砍价。  

第二步，核实房屋产权信息  看好房子谈好价格之后，还有非常重要的一步，就是核实房屋产权信息，首先要要求房东出示不动产证和房东的身份证，核实卖方是否确实属于房子的所有权人？其次要看房产证上有几个共产权人，共有产权人是否都同意卖房？最后还要核实房子是否有抵押情况，如果有抵押一定要要求房主先解押，然后再正常进行交易。  

第三步，签合同，交定金  确认房子没问题之后，就要签合同交定金了，定金一般是交给房东，后期如果买方违约，定金不予退还，如果卖方违约，双倍返还定金，如果交易正常进行的话，定金会计算在首付款内，定金的数额双方可以协商，定金数额越大，对买卖双方的约束力越大，但按规定定金一般不超过总金额的5%。  

第四步，评估、面签、批贷  如果是通过贷款的方式买二手房，那么接下来还需要评估房产价值，由于二手房有折旧和磨损，商业银行会委托第三方机构，先对二手房的价值进行评估，之后根据评估价放贷，一般评估价是房子实际价值的0.95倍，机构评估的费用本来应该由商业银行支付，但是购房者作为弱群体，最后这笔钱大多落在了购房者身上。房产评估完之后，就可以安排面签，通俗来讲，就是中介协同购房者带着自己的贷款资料和证件到贷款银行进行面谈并办理签字的手续。面签结束，几个工作日之后，就可以出批贷结果。  

第五步，做资金监管、缴税、过户  如果贷款审核通过，就可以进行下一步，也就是做资金监管，购房者把自己的首付款打到建委给的资金监管账户里，之后去缴纳二手房交易过程中产生的税费，就可以办理过户手续，房产过户到购房者名下，监管账户的资金就可以解冻，打入原房东的账户。如果过户失败的话，资金会返回买方账户。  

综上，买二手房一共会交三笔费用，一是定金，交给房东；二是税费，交给税务机关；三是首付款，打到第三方账户；其中前两个是过户之前交，而首付款是过户完成，购房者拿到新的房产证后，首付才会进入房东个人账户。  

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